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Fin février les taux de crédit immobilier progressent toujours

La tendance haussière des taux de crédit immobilier s'est amorcée fin 2010 et semble aujourd'hui devoir s'imposer tel un mot d'ordre immuable. Le mois de février n'aura pas fait exception à la règle comme le souligne le courtier en ligne Empruntis qui fait état, dans son dernier baromètre, d'une énième progression des taux.

Deux ans durant, entre novembre 2008 et novembre 2010, les emprunteurs ont pu observer avec satisfaction l'inexorable baisse des taux de crédit immobilier. Cette période bénie apparaît aujourd'hui comme un lointain souvenir et les candidats à l'achat immobilier assistent désormais, mois après mois, à la hausse progressive des taux d'emprunt. Dans son dernier baromètre, le courtier en ligne Empruntis constate ainsi que « les taux de crédit immobilier fixes continuent leur remontée », précisant qu' « entre mi-février et la fin du mois, ils ont pris 0,05 point ».

Dans le détail, un prêt immobilier sur 15 ans se négociait en février au taux moyen de 3,90% (3,55% pour les meilleurs dossiers) alors qu'un emprunt sur 20 ans se voit associer un taux de crédit de 4,10%. (au mieux 3,75%) Le seuil psychologique des 4% est donc franchi pour cette durée d'emprunt (durée préférée des français) et les taux s'alignent désormais sur leur niveau d'automne 2009.

Réaliser une simulation de crédit immobilier

Pour ceux qui entendent profiter de cette hausse des taux pour se tourner vers un crédit immobilier à taux variable (3,15% sur 15 ans, 3,30% sur 20 ans), la porte-parole d'Empruntis, Maël Bernier note que « l'écart reste encore insuffisant, malgré la remontée des barèmes de taux fixes, pour justifier dans la grande majorité des cas le choix de ce type de crédit ».

Concernant les perspectives d'évolution à plus ou moins courts termes, le courtier estime que « les taux des crédits aux particuliers sont définitivement sur un « trend » haussier ». Le 3 mars dernier, la Banque Centrale Européenne (BCE) a en effet manifestée son intention de relever ses taux directeurs dès le mois d'avril 2011. Pour Empruntis, la hausse des taux de prêt immobilier devrait se poursuivre sur le mois de mars puisque, « si les banques [qui anticiperont certainement les mouvements de la BCE] se refinancent prochainement à des taux plus élevés, cela se répercutera obligatoirement sur les taux des crédits aux particuliers ».

Le congé donné à un locataire dun bien indivis doit il être délivré à lunanimité des bailleurs

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut donner congé à son locataire s'il justifie soit d'une décision de reprendre ou de vendre le logement, soit pour un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

Selon les dispositions de l'article 815-3 du Code Civil (en vigueur depuis le 1er janvier 2007) :

« Le ou les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité, effectuer des actes d'administration relatifs aux biens indivis […] conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial industriel ou artisanal. Ils sont tenus d'en informer les autres indivisaires. »

Dans le cas d'un bien indivis donné à bail, le congé doit-il être délivré à cette majorité des deux tiers ou à l'unanimité ?

Aux termes d'un arrêt rendu le 9 septembre 2010, les magistrats de la Cour d'Appel de Nîmes répondent à cette question au travers d'une affaire d'indivision successorale.

Les faits soumis à la Cour d'Appel de Nîmes étaient les suivants :

Un père loue à l'un de ses fils un appartement puis décède quelques années plus tard. Décède ensuite son épouse.

Restent pour leur succéder leurs huit enfants parmi lesquels celui occupant à titre de locataire l'appartement de leurs parents décédés.

Tous les enfants possèdent à la fois la qualité d'héritiers et de propriétaires indivis de l’appartement, occupé par l'un deux.

Afin de parvenir au partage de l'indivision existant sur l'appartement, et parce que aussi l'héritier locataire ne payait pas les loyers, un congé lui est délivré par ses sept autres frères et soeurs propriétaires indivis de l’appartement.

Le locataire défaillant invoque devant le Tribunal d'Instance de Nîmes puis devant la Cour le fait que le congé serait nul au motif qu'il n’a pas été délivré à l’unanimité de l'indivision.

Les magistrats écartent cette argumentation et valident le congé au motif qu'il s'agit d'un acte d'administration et que les dispositions de l'article 815-3 du Code Civil s'appliquent.

La Cour d'Appel valide le congé délivré pour motif légitime et sérieux et constate que le locataire est occupant sans droit ni titre des locaux appartenant à l'indivision, et ordonne son expulsion.

On peut s'interroger sur le fait que si un congé avait été délivré pour vendre, l'unanimité aurait sans doute été requise.

Il faut donc retenir que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux ne requiert pas l'accord unanime des indivisaires bailleurs.

Cécile NONFOUX Avocat Lyon 12 mars 2011